借名買房風險大

作者:尚道君 來源:中國公司律師網 發布時間:2019/5/6 15:57:49 點擊數:
導讀:生活中由于各種原因限制了購房人的需求,于是借名買房就成為一些人的購房捷徑,但是借名買房是存在很大風險的。

    2007年7月初,秦女士得知一家房產中介有一套商品房住宅出售,價格較低,有一定的炒房空間,但又苦于自己暫時沒有資金,于是找到了自己的兄長秦先生共同商量投資買房的事情。二人一拍即合,隨后兄妹兩人便一同看房,最終以90萬元買下房子。

  與賣方談妥房子后,兄妹二人共同向房產中介支付了購房定金5萬元。為了將投資利益最大化,秦女士提出,以她丈夫的名義可以享受銀行首套房低息貸款的政策待遇。秦先生同意,并提出實際購買人應該與名義購房者訂立內部協議以明確利益。事情商量妥當后,為了促成交易支付剩余的購房款,秦先生不僅掏出了自己的錢,一邊還積極聯系銀行貸款,一邊又前往朋友那里借錢,并由秦女士將錢交給了中介。

  原本以為事情都順理成章進行了,房屋轉讓手續順利辦到秦女士丈夫名下,當秦先生再次提出要求明確出資情況及確認房屋實際所有人,卻遭到了妹妹的拒絕。當時房價上漲趨勢較快,時至2008年10月,秦女士與其丈夫將房屋以160萬元的價格轉讓給其他人。

  秦先生就此事與妹妹發生爭執,雙方協商未果,遂將秦女士及其丈夫告上法庭,要求確認其為購房實際出資人并要求秦女士給付給自己出售涉訴房屋的盈利金額。然而秦女士在法庭上答辯時稱,并沒有和秦先生形成書面或口頭上協議共同投資房產,秦先生沒有有效證據,房子是她和丈夫自己出錢購買的。

律師觀點:

    本案屬于典型的借名買房的行為。對于借名買房,《北京高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》中規定:“當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外?!睋?,司法實踐中對于一般的商品房借名買房行為,認定有效的居多。其主要原因是為了維護社會的穩定,為了遵守《民法通則》中誠實信用的基本原則。但由于本案當事人秦先生與秦女士為合伙購買涉訴房屋,購房時基于親屬關系彼此相互信任,故當初并未簽署任何借名買房以及出資比例的協議,增加了秦先生的舉證難度,這是本案的特殊性所在。

  由于秦先生沒有有效的書面協議作為證據,秦先生只能從其他證據方面入手,比如中介可以作為證人證明當初每次看房,秦先生和秦女士都一同在場,又如秦先生與秦女士對話的音像資料中是否存在秦女士承認房子是她與秦先生一起出資購買,她丈夫是名義上的產權人的相關證據等等。針對沒有形成書面的合伙協議,但有證據證明秦先生和秦女士之間存在口頭協議或共同出資的事實,法院仍可以認定合伙關系成立。但由于兩人都無法證明各自的出資份額,法院應判定按照雙方各自出資50%的投資比例,出售房屋所獲得的利益也應按照50%比例分成。

  買房時,最好不要以他人名義買房,因為以他人名義買房風險比較大。如果要以他人名義買房,需要和名義產權人簽訂一份合同,證明該房產的實際產權人。另外,在合伙買房時,合伙購房人之間也要簽署協議,明確各合伙人的出資比例,以及對該產權所占的份額。實際出資人在自己利益受到損害時一定要及時向法律專業人士進行咨詢,維護自身合法權益,以免給自己造成不必要的損失。

 

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