違章建筑的處理實務

作者:尚道君 來源:中國公司律師網 發布時間:2019/5/6 15:17:32 點擊數:
導讀:你聽說過違法建筑嗎?違法建筑是指未經規劃土地主管部門批準,未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證,擅自建筑的建筑物和構筑物。違法建筑類型:(一)占用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的

你聽說過違法建筑嗎?違法建筑是指未經規劃土地主管部門批準,未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證,擅自建筑的建筑物和構筑物。

違法建筑類型:

(一)占用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑;

(二)不按批準的設計圖紙施工的建筑;

(三)擅自改建、加建的建筑;

(四)農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建筑;特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建筑;

(五)農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建筑;

(六)擅自改變工業廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;

(七)逾期未拆除的臨時建筑;

(八)違反法律、法規有關規定的其他建筑。

違章建筑的概述:

建筑物,是指運用各種材料生產出來的具有各種使用價值的建筑物、構筑物,是人可以在其中進行生活或生產活動的、固定于土地之上的房屋或其他場所,如住宅、辦公樓、廠房、庫房等。

違章建筑,是指在城市規劃區內,未取得建設工程規劃許可證或違反建筑工程規劃許可證的規定建設的,或采取欺騙手段騙取批準而占地新建、擴建和改建的建筑物。

國家沒有統一的定義,各地方政府則有明確的規定。一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建筑。違章建筑主要包括:

1、未申請或申請未獲得批準,并未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑物;

2、擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建筑物;⑶擅自改變了使用性質建成的建筑物;

3、臨時建筑建設后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物;

4、通過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。

有一種觀點認為,所謂違章建筑,是指未經主管部門的許可而擅自動工興建的各種建筑物和構筑物。然而這種觀點雖有一定的道理,但是并不盡科學,其并沒有指明“違章建筑”中所謂“違章”的本質,只是一個籠統表面的定義,容易在指導實務中出現差錯。

違章建筑依其“違章”的程度不同,有各種不同的情況。從表面上看違章建筑建筑人有無土地使用權上說,違章建筑大體上可以分為兩種:

一是建筑人未取得土地使用權,因而也無法取得建筑許可證;

二是在自己取得土地使用權的土地上建造違章建筑物,即雖有利用該建筑物占有范圍內的土地建造房屋等建筑物的權利,但未經取得建筑許可證而擅自建設的建筑。

違法建筑的具體處理方式:

對違法建筑的處理主要有罰款、限期拆除和沒收三種方式,具體內容為:

(一)罰款

對于違法建設當事人所建的違法建筑可以采取改正措施消除對規劃實施的影響的,處建設工程造價5%以上10%以下的罰款。適用罰款的處罰方法,應明確以下幾個方面。

違法建筑的具體處理方式有哪些

1、處以罰款的前提條件。

  《城鄉規劃法》規定的罰款的前提條件是“尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的”,具體到每一處違法建筑或每一個個案,對這句話的理解不同,會直接導致對違法當事人的處罰不同。這直接涉及到民生問題。因此,應該把握幾個原則:

  一是要有“規劃”。要談對規劃實施的影響,當然首先必須要有規劃,這里的“規劃”是指《城鄉規劃法》要求的總體規劃、詳細規劃等;沒有規劃,就談不上對規劃實施的影響,更談不上消除對規劃實施的影響;在有規劃這個問題上,要注重詳細規劃,因為詳細規劃規定得更為翔實具體,更容易掌握能否采取改正措施消除對規劃實施的影響。在規劃執法過程中遇到很多群眾在政府沒有確定的規劃開發區域內違法建房,雖然我們有城區總體規劃,但沒有詳細規劃,總體規劃規定得比較原則,因而在具體處罰時顯得很沒有說服力。

  二是“規劃”要合法。這里所說的“合法”,是指規劃的制定、修改等必須符合《城鄉規劃法》規定的實體要件和程序要件,二者缺一不可。實體要件是指法律規定的規劃的制定、修改所必須具備的內容以及遵循的原則等。程序要件是指法律規定的規劃的制定、修改所必經的法定程序。

  在一定程度上講,程序要件要比實體要件更為重要,因為人們往往更加注重實體而忽視程序。這里需要強調的是,制定、修改規劃的其他法定程序一般不會被忽略,最后一道公布程序卻易被忽視。

  《城鄉規劃法》第九條規定,“任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃,服從規劃管理”,這說明,未經公布的規劃是不合法的。因此,要在做好規劃制定、修改的同時,做好規劃的公布工作,這不僅是規劃合法性的要求,也是接受群眾監督、傾聽群眾呼聲的有效途徑。

  三是正確把握“能否消除影響”這個關鍵。認定通過改正措施后能否消除對規劃實施的影響,是正確實施行政處罰的關鍵。在有規劃和規劃合法的基礎上,要把握兩點:違法建筑違反了規劃的“硬性規定”(也可稱之為“強制性規定”),它的存在使規劃的硬性規定不能得以順利實現,可認定為無法消除影響;

  違法建筑的存在使合法的規劃建設方案不能得以順利實施,可認定為無法消除影響。凡是不存在這兩種情況的違法建筑,一般可以認定為尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響,給予罰款處罰。當然,每個違法建筑都有其特殊性,需具體問題具體分析。

2、罰款的數額。

  《城鄉規劃法》規定的罰款數額有兩個標準,一個是單獨適用罰款的數額標準(工程造價的5%到10%),一個是并處罰款的數額標準(工程造價的10%以下)。

  這里需要注意計算方式,是以工程總造價來計算,還是以違法部分的工程造價來計算。筆者認為,應以違法部分的工程造價來計算。因為適用法律有一個通用原則,就是“就低不就高,就輕不就重”,即在法律規定不明確、不具體的情況下,對違法當事人實施處罰,一般是就輕就低。

(二)限期拆除

  違法建設當事人所建的違法建筑,無法采取改正措施消除對規劃實施的影響的,限期拆除。要正確適用限期拆除的處罰方式,應注意以下幾個方面。

1、限期拆除的前提條件。

  《城鄉規劃法》規定的限期拆除的前提條件是“無法采取改正措施消除影響的,限期拆除”。正確理解這句話,要掌握三個原則:要有規劃;規劃要合法;正確把握“能否消除影響”這個關鍵,能消除影響的可以處以罰款,不能消除影響的要限期拆除。關于這三個原則,前面已有說明,不再贅述。

2、限期拆除的執行。

  根據現行的法律規定,限期拆除的執行一般有兩種方式,即自行拆除和強制拆除,強制拆除又可分為司法強制和行政強制兩種。自行拆除,是指行政機關對當事人下達行政處罰決定后,當事人在規定的期限內,按照處罰決定確定的方式自行拆除違法建筑。

強制拆除,是指行政機關對當事人下達行政處罰決定后,當事人拒絕履行限期拆除義務,而由行政機關或人民法院強行拆除。行政機關提出執行申請后由人民法院決定并組織強行拆除的,稱為司法強制;由行政機關決定并組織強行拆除的,稱為行政強制。

3、行政強制拆除。

  眾所周知,對于違法修建的建筑,政府有權簽字進行拆遷。不過,人們對于政府的哪些部門有權強制拆除違法建筑就不清楚了。

依據我國現行法律,拆除違法建筑將不予以拆遷補償。因此,對違法建筑的認定查處也就格外重要。而對違法建筑的認定和查處權取決于違法建設行為成因。成因不同,執法主體也會不一樣。針對不同的違法情形,拆遷律師總結,有權查處違法建設(建筑)的單位大致可以分為以下幾類。

(一)縣級以上地方人民政府土地行政主管部門——國土資源管理局

  有權代表國家行使土地管理權,對違法占地建設行為享有查處權。存在《土地管理法》第七十四條、第七十六條和第七十七條規定的違法占地建設情形之一的,國土局可依法作出處罰決定,責令限期改正、治理、停止施工或責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施。但拆遷律師提醒大家,國土局沒有強拆權,不能自行強制拆除違法建筑和設施。當建設單位或者個人在訴訟期滿不起訴又不自行拆除的,應該依據《土地管理法》第八十三條之規定,申請人民法院強制執行。

(二)縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門——城鄉規劃局

  有權對城市規劃區內違反規劃建設行為和非法臨時建設(建筑)進行查處。根據《城鄉規劃法》第六十四條和第六十六條規定,對在城市規劃區內未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設以及非法臨時建設(建筑),可以結合具體情形作出責令停止建設、限期改正、罰款、限期拆除及沒收實物或者違法收入等行政處罰。但當事人不按照處罰決定要求停止建設或拆除的,城鄉規劃局不能徑行拆除,需要按照《城鄉規劃法》第六十八條的規定,向建設工程所在地縣級以上地方人民政府提出申請,由縣政府責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。

(三)鄉、鎮人民政府

系鄉、村莊規劃區內違反規劃建設的行為查處主體。按照《城鄉規劃法》第六十五條規定,在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的,由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

(四)工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門——住房和城鄉建設局(委)

  對未依法辦理施工許可手續進行建設的違法行為,有權按照《建筑法》第六十四條之規定,作出責令改正、停止施工及罰款等處罰決定。

  有句俚語說得好,“冤有頭,債有主”。我們要弄清楚是誰侵犯了我們的權益,找對行為主體,才能“有冤的抱冤,有仇的報仇”。采取合法手段,找到對的方法對的人,劃破層層霧霾,冬日的陽光依舊溫暖人心。

市城管執法局有權利強制拆除違法建筑嗎?

  符合一定的條件時,行政機關對違法建筑有權強制拆除。根據行政強制法第44條規定,對違法的建筑物、構筑物、設施等需要強制拆除的,應當由行政機關予以公告,限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟,又不拆除的,行政機關可以依法強制拆除。但是,此處的行政機關究竟是哪些機關呢?

  根據我國城鄉規劃法第68條的規定:“城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后,當事人不停止建設或者逾期不拆除的,建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施?!笨梢?,強制拆除的決定主體是城鄉規劃主管部門, 建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門具體實施強制拆除行為。

典型案例:

  李某在自家屋外的空地上搭建了房屋,市城市管理行政執法局認為李某未取得建設工程規劃許可證,是違法建筑,限李某在三十日內自行拆除違法建筑。李某不同意,但沒有提起行政訴訟,也沒有提起行政復議。市城管執法局向李某送達了催告履行通知書。李某仍然不履行行政處罰決定,市城管執法局遂作出強制執行決定,并張貼了公告,公告期滿后,市城管執法局自行組織實施了強制拆除。

分析:

  本案中,該市城市管理行政執法局自行強制拆除違法建筑的行為是違法的。因為法律并沒有賦予政府工作部門強制拆除違法建筑的權力,即使縣級以上人民政府責成政府工作部門強制拆除違法建筑,也只是受委托執行強制拆除而已。也就是說,拆除違法建筑的強制執行主體應為縣級以上人民政府,未經縣級以上人民政府同意,政府工作部門無權實施。

  另外提醒大家的是,房屋征收中,違法建筑是不能獲得補償的。所以被征收入應當及時辦理房產證,以免自己的房屋被認定為違法建筑,自己的權益遭受損失。

 (三)沒收

  “沒收”這一處罰方法的適用,其實體要件和程序要件與強制拆除基本相同。不同的是,具備了強制拆除的必備條件后,在違法建筑不能拆除的情況下,才能適用沒收這一行政處罰措施。沒收和罰款“可以”并處。這里的“可以”,法律上稱之為選擇性規定,也稱之為彈性規定,意思是可以選擇,也可以不選擇,具體根據行政處罰案件的實際情況而定。

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