二手房交易的風險防范

作者:尚道君 來源:中國公司律師網 發布時間:2019/5/6 15:39:20 點擊數:
導讀:二手房交易中的風險防范,一文讀懂二手房風險

二手房是相對開發商手里的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。生活中經常會聽見二手房糾紛,那么根據本人承辦多年的案件,另外根據大數據研究結果得知,二手房糾紛主要集中在以下三個方面。

二手房交易的合同主要問題:

(一)中介陷阱。大部分二手房都是通過中介來成交的,為了快速達成買賣協議好提取中介費,部分不法中介經常在合同上耍小聰明,蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時,最好把和中介有關的條款寫入合同中,同時還要注意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時買方不應只注重房屋本身的價格,還要設定條款就中介的責任和義務約定違約責任。一旦中介、出賣人違約,買方可依據此來維護權益,要求賠償。二手房買賣雙方還要查看費用清單,如二手房買賣當中牽涉到中介公司的傭金和手續費等問題。

(二)房屋買賣陰陽合同的陷阱?!瓣庩柡贤笔侵赋撕炇鹨环輰嶋H成交價的合同之外,再簽一個低于實際交易價的假合同,將假合同作為申報納稅的依據,以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應當遵守國家政策法規有關規定,按照市場交易規則進行。買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了我國稅收管理的規定,如果屬于一般偷稅行為,行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多,則可能構成犯罪。

(三)交房時間。應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房產銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房,不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理,其附帶注解是否明確,這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。

(四)房屋面積。對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的,但是誤差不應超過合理的范圍,這個范圍應該在合同中有明確規定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后,發展商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍,實際上就是發展商違約,沒有履行合同。但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍,一旦發生問題,無論誤差超過或減少多少,法院可能判決購房者敗訴,采取多退少補的方法進行結算。

(五)違約條款。在簽訂商品房預售合同時,有些商品房開發商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款,而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任,但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的,對買方極為不利。因此,在與賣方簽訂商品房預售合同時,買方應要求在合同中明確賣方的違約責任,并爭取雙方違約責任的公平和對等。

(六)物業管理。在簽定物業合同之前,應仔細閱讀合同條款,看其中是否有不符合規定或對購房者有欺騙行為。同時應對照物業收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目,可要求對方出示有關部門的文件,否則有權拒交。

(七)賣房者并非房主本人。二手房交易中,經常出現房產證上的名字與賣房人不是同一個人的情況,因此購房者交出了定金并與賣房人簽了合同,如果買賣生變,追討定金也是費時費力的事。另外,也有騙子偽造戶主身份,然后以各種理由騙取購房者信任,將本不屬于自己的房子賣掉,拿到購房款后跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉讓人的主體資格,確定房屋轉讓人是否是該房屋的產權人。

二手房交易需要注意的事項:

(一)要求賣方提供合法的產權證書正本,讓業主給你看身份證原件、房產證原件,預留復印件。注意房產證上有幾個人的署名,如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;

(二)到房管局查詢產權證的真實性, 讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性,包括查房產的基本情況,抵押情況及查封情況,是否與人共享等,注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人;

(三)要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋,一般來說,軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓;

(四)現場了解房產現狀,看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同,二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等,都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前,消費者應該仔細觀察戶型是否合理,各種管理是否到位,供電容量是否能夠負荷空調等大型家電,查看天花板是否有滲水痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標準如何;

(五)注意所購房屋歷史遺留問題,購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況,如物業管理、水、電、氣費等;

(六)對二手房價格進行評估,在掌握房屋基本情況的基礎上,消費者應從多個方面對二手房價格進行評估。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估,弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下,銀行按揭時會做保值評估,這個價格可以看出房屋的較低保值價;

(七)注意協議簽訂內容,簽訂書面協議時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議里面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行監管等;

(八)合法徹底辦理過戶,注意交費時間。要求業主過戶遞資料完成才給50%房款,拿到受理回執,確定能拿到房產證才給全款;要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費,到交完樓才給齊,或者與第三方簽訂協議;

(九)特別是如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管,可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后給賣方,需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金較好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易核心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上;

(十)如房東還有水電費未結清,等全部費用完結后才付中介。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續,才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證都不算完銷售交易。

二手房過戶流程中的二手房交易注意事項主要針對買家而言,一方面要對所購房屋的質量和真實性查驗,另外一方面要注意二手房交易合同內容和交費時間的控制。

慎重入手買的房子有:

(1)產權不明的房子不能買。買到產權不明的房子面臨的將是無窮無盡的麻煩,所以買房之前必須要將自己房屋的產權弄清楚。

(2)被轉讓的項目別碰。俗話說“爹不愛,娘不疼”便是形容這種情況,對購房者而言,這種樓盤不能買,因為物業得不到確保,萬一出現糾紛投訴無門。開發商的口碑是樓盤質量的有力保障,購房前方方面面都要了解清楚。

(3)治安環境臟亂差。安居樂業,治安環境不好的話,整日擔驚受怕,讓人難以舒適生活。

(4)陽光不充足。挑選房子,最考究陽光空氣,南北通透、采光充足,于身心大有益處。

(5)離變電站、高壓線塔等設施過近。它們的主要問題在于輻射,購房者長時間在這種環境中生活,輕則容易影響睡眠質量,使身體處于亞健康的狀態,重則甚至可能引發記憶力減退、體虛乏力、免疫力低下等癥狀和心臟病、心血管疾病的發生。

(6)緊臨高架橋、立交橋旁的房子。在目前城市發展過程中,為了解決都市交通擁堵的問題,高架橋、立交橋日益普及。盡管這些橋梁讓出行更加方便,但是高速通行的車輛會造成噪音和螺旋氣流以及塵埃等問題,這些都是健康的隱性殺手。如果不是特別的需要,希望不要在那附近買房子。

(7)加油站旁邊較好不要住?,F在汽車多了,加油站也多了,也許有人會為了圖方便而選個離加油站近的位置,但汽油里面含有大量的有害物體,如化學鉛便對健康危害極大;另外加油站旁邊的車輛停泊和啟動噪音非常大,都是影響身體健康的因素之一。

(8)地形是否平坦。地形要平坦,假使房子坐落斜坡之上,那么在選購時便要特別當心觀察周圍環境,看下地質結構是否牢固。

(9)客廳窄狹或尖角過多不能選。一般不建議選購,此種情況,居住會有很多不適,也容易滋生家庭矛盾,影響家庭內部的關系。

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