打房地產官司必讀

作者:張輝律師 來源:北京公司律師網 發布時間:2019/5/5 11:33:16 點擊數:
導讀:當你面臨房地產糾紛時,你可能面臨的現實問題是,看上去有理,但是維權和訴訟難于上青天,本文章教你認清是非,尋找一個值得信賴的律師朋友,與你一切將維權進行到底。

房地產官司必讀

你是否曾經因為以下問題困惑?

房屋征收與拆遷補償:房屋評估報告嚴重背離真實房價,面對拆遷方的暴力、威脅與欺詐,想維權,又不知如何應對;行政裁決、行政復議、行政訴訟接踵而至,讓人感嘆自己力不從心;

商品房買賣中:開發商盛氣凌人,承諾與現實總是相差甚遠,格式合同橫行天下,購房人彷佛一下子在枷鎖之中,更有甚者,房價上漲,開發商“合法解除合同”不費吹灰之力;

二手房交易中:按照市場價成交后,房價突然上漲,賣方絞盡腦汁撕毀合同;房價突然下跌,買方遲遲不見蹤影,“買也難,賣也難”,中介公司提供的合同漏洞百出,陰陽合同如雨后春筍,維權的門檻越來越高;

尋求律師幫助:不同的律師給出不同的解決思路,而且法律依據十足,讓人無所適從,法律一下子披上了神秘面紗;律師收費標準相差甚遠,有的相差幾十倍,而律師收費與其專業性不成比例的現象比比皆是,該如何尋找性價比高的律師幫助;

開庭審理中:面對對方的振振有詞,面對法官的威嚴詢問,面對對方的一大堆證據,真是慌不擇路,不知如何應對,本來是一清二楚的事情,一下子把問題攪得面目全非,法律原來如此神秘;

律師的天職就是維權

“打官司,找律師”,是維護自己權益的需要。當人們面臨紛繁復雜的房地產糾紛時,通常會陷入深深的痛苦與煩躁之中,此時,聘請諳知法律、經驗豐富的律師來幫助處理自己的煩惱,無疑顯得尤為重要,是對自己權益的愛護和尊敬。

打官司的致命錯誤

打官司時,很多人都犯下了一些常識性錯誤,例如:1.有人認為自己通過網絡或者書本獲取一些法律知識、案例,然后對照自己所發生的事情,就能夠輕松的打贏官司;2.有人認為打官司就是打關系,關系到位了,官司就能順理成章的贏了;3.有人用生活的經驗代替法律的邏輯,生活和打官司完全是兩碼事,生活只要守住底線,人就是自由的,但官司,更多的是五花八門規則下的各種環節與程序,這種環節與程序稍縱即逝。官司不是一個飯局,今天不能來還可以下次再聚,官司是:你今天不來,你就輸了;4.有人認為打官司很簡單,只要有理,走遍天下都不怕,請不請律師無所謂,請什么樣的律師也無所謂;5.有人不信仰法律,對法律沒有信心,認為法律是沒有力量的,不能有效的保護自己的合法權益;6.有人對法律的盲從,認為法律是公平正義的,于是不去想盡辦法爭取權益,不運用法律技巧,不注重收集證據等。其實正是這種思想導致了本來應當勝訴的案件卻敗訴了,給自己造成很大的損失,后悔莫及。

房地產案件的類型

隨著我國經濟的飛速發展,城市化進程的加速推進,房地產業也得到了前所未有的迅速發展。房地產業的快速發展帶來的現實的社會問題就是房地產糾紛迅速增加。由于作為我國國民的主要財產,雖然有少數人有多套住房,但是畢竟是少數,大部分人甚至用畢生的經歷才能夠奮斗出一套房子,房子與當事人切身利益相關,房子所涉及的利益重大,與當事人的命運榮辱與共。另一方面,房地產糾紛所適用的法律法規和國家政策種類繁多,甚至包括一些地方政府的規章和紅頭文件,所以房地產糾紛面臨的一個現實問題就是內容紛繁復雜。如何在復雜的法律關系中尋找焦點,正確適用法律,公平合理的解決房地產糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,是我們的神圣使命。

歸納起來,我們根據大數據獲悉,我國房地產糾紛案件的主要類型主要體現在以下幾個方面:
(一)
     房屋征收與拆遷補償、安置糾紛。

當前,各地因房屋征收與拆遷引起的爭議比較大,此類問題成為全社會關注的焦點。房屋征收與拆遷往往由政府引領操作,而被拆遷人對其房屋所有權卻喪失了平等協商的權利,拆遷方與被拆遷方之間在實質上處于不平等關系。這類案件最典型的特點是雙方矛盾比較尖銳,判決后上訴的比例高。其成因和問題主要是:1.房屋征收與拆遷補償標準太低,市場評估價不客觀,對被拆遷人安置方法考慮不周全,措施簡單。2.拆遷方由龐大的團隊,熟悉征收與拆遷法律程序、法律法規與國家政策,相對于被拆遷方而言,具有絕對的優勢,相比之下被拆遷人大部分一生才遇到一次拆遷,俗話說“隔行如隔山”,處于明顯不利地位,導致最直接的尷尬境地就是明明知道自己吃虧,卻不知道怎么維權。3.房屋征收與拆遷時,拆遷方不給或者少給房屋所屬的土地區位補償價,要知道房子本身并不值錢,同樣的房子,如果放在偏遠地區的小縣城,跟放在北京這樣的一線城市,房價相差二十倍不是夢想,拆遷方總是用房子的建造價格作為幌子,隱瞞房子的市場價值,導致拆遷方和被拆遷方之間具有不可調和的矛盾。4.因在簽約前的談判過程中,有的是一時沖動,有的是重大誤解,甚至有的被拆遷公司威脅或者欺騙等因素的影響,拆遷補償或安置協議簽訂后,一方不按協議履行義務或對協議反悔,另一方起訴到人民法院要求對方履行義務;5.承租人起訴要求出租人或者被拆遷人補償因房屋拆遷造成的停業和裝修損失。實踐中出租人的營業房被拆遷,造成承租人對房屋的裝修被拆除,經營受到影響,但是拆遷人一般都不會對承租人的損失進行補償,為此發生糾紛起訴到法院;6.房屋征收與補償的拆遷方與被拆遷方由于心里和現實相差甚遠而達不成協議,最終導致行政裁決、行政復議程序,有的可能還要到法院進行行政訴訟,包括一審、二審和再審程序,更有極端的情況是房子面臨強制執行,包括合法的強制執行和非法的暴力拆遷。

(二)商品房交易糾紛。

隨著房地產業的不斷發展,商品房交易市場的逐漸活躍,此類型的案件數量不斷增加,且疑難問題也較多:1.商品房預售糾紛。商品房預售制度有利于房地產開發經營企業及時籌集資金投入到房地產開發中去,加速了商品房的流轉,促進了房地產市場的發展,因此,近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是,當購買者依售房宣傳廣告、規劃設計訂立預售合同后,在房屋正式交付使用時,卻發現標的與原來的廣告宣傳不同;或是開發商在預售之后,不能辦理產權證;或者是開發商不能按期交房,或有其他違約行為而發生糾紛;2.單位集資房和已參加房改的公有住房的出售糾紛。根據國務院的房改政策,單位建設的含有職工福利性質的住房基本上已出售歸職工所有,不過對這些房屋的上市交易還有一定的限制條件,不允許隨意轉讓。而有些職工在條件好想購買新商品房時,會將房改房出售,但縣一級的房改房出售又未制定相關政策,或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益,許多房屋都是私下出售,根本無法辦理過戶手續。結果是由于違反了限制性規定,造成了大量買賣行為無效而發生糾紛; 3.商品房出售糾紛。開發商在銷售商品房過程中,為了盡快銷售商品房,不惜一切手段欺詐購房人,眼花繚亂的促銷手段嚴重影響了購房人的判斷,很多人都在信息不對稱的情況下簽了購房合同,交了定金,當靜下心來思考一下,才發現自己上當受騙了;有因商品房面積不足、質量存在瑕疵、出售方不出具發票、辦理房產證等問題而發生糾紛;也有買房人未能如期支付房款,出讓人要求履行付款義務,甚至是主張解除合同的;4.商品房合同簽訂后,面臨房價快速上漲,開發商利用自己的優勢地位,想盡心機撕毀合同,置國家法律和合同于不顧,完全違約而不想承擔任何違約責任,這樣的糾紛不在少數,特別是一些小開發商最容易不顧及自己的聲譽,明目張膽的公然違約。

(三)二手房買賣糾紛。

伴隨著房地產市場的繁榮,二手房作為房地產市場的晴雨表,其交易量很活躍,但是由于國家政府部門的管理漏洞,房地產中介機構工作人員的素質也是良莠不齊,再加上市場因素、貸款政策等因素,導致了一系列的二手房市場涌現了大量糾紛,其主要表現為以下幾個方面:1.房地產市場過度繁榮,房價猛漲,二手房買賣合同簽訂后,賣房人心里嚴重不平衡,賣房人想解除合同而不承擔違約責任。2.二手房買賣合同簽訂后,由于市場的因素,或者國家的政策因素、貸款政策的變化等,導致房價大跌,購房人心里開始不平衡了,購房人想方設法解除合同,有的甚至不惜損失已交付的定金。3.二手房買賣涉及的稅收,社會上大量存在不愿意交納房產稅的人,于是陰陽合同橫行,此時面臨的一個現實問題時以逃稅為目的的購房合同,哪一個是有效的,哪一個是無效的問題,這類糾紛不在少數。4.簽訂二手房買賣合同時,面臨的是中介公司提供的格式條款,格式條款中對于定金、違約和損失的范圍約定,存在與法律沖突的情形,紛繁的條款對時間的約定也不嚴謹,存在很多漏洞,當一方想違約時,總是能夠找到一些理由。5.二手房市場的房屋連環買賣現象很多,有很多購房人是為了改善生活條件,看到一套好房子,不惜重金簽了購房合同,交了定金。之后開始尋找買家,將自己的房子賣掉才能湊好首付款。這樣的風險導致一個直接后果就是周期長,不確定因素增多,更有甚者,中間有一個人違約,會導致整個合同鏈條違約,連帶性的違約規模性出現。6.房地產交易涉及到復雜的合同和物權轉移等專業問題,不同的人有不同的理解,甚至法院的判決也琳瑯滿目。一個典型的問題是”沒有辦理產權變更登記的房屋買賣合同是否有效?“。實踐中,眾說紛紜,莫衷一是,甚至法院的判決也是五花八門,人們無可適從,嚴重破壞交易誠信,使交易人始終處于不安狀態,破壞了交易秩序。

(四)房地產權屬糾紛。

     房地產市場由于受到國家政策的影響因素較多,公租房、私有房、經濟適用房、兩限房、共有產權房、央產房、公租房等種類繁多,讓人目不暇接,有人為了急功近利,鉆國家政策和法律的空子,于是產生了大量的糾紛,主要表現為:1.借名買房糾紛,即通過借用他人的名義購買房產,當一方發現法律漏洞時,于是糾紛就浮出水面;2.親屬之間房屋產權糾紛,家庭內部成員由于長期生活在一起,彼此之間建立的一種親情關系,認為不會發生糾紛,以家庭共有財富購房而登記在一人名下的房子不在少數,無論房價上漲多少倍,也無論有沒有證據,大部分人基于內心的誠信和道德,不會將房產占為己有;但是也不排除少數人六親不認,將誠信和道德視為人生的不幸,故意隱瞞證據,將房產占為己有,甚至親戚之間兵戎相見,鬧到法院。3.夫妻之間對于婚前共同購買但是登記在一方名下的房產、一方婚前財產但是婚后共同還款、個人婚前財產但是婚后變賣后又共同購買房產的情況,以一方父母的名義買房,父母出資但是登記在孩子名下的房產,這樣復雜的問題不在少數,有朝一日,夫妻感情出現危機,這樣的房產糾紛很多。4.遺囑繼承、法定繼承、未分家析產繼承、糾紛房產繼承、共有房產繼承、拆遷房產繼承等事項產生的糾紛。

術業有專攻

雖然對法官而言,處理房地產是相對簡單容易的事,是其工作中的極為普通平常的一個事情,每天都要處理大量房地產案件,一年要處理好幾百件房地產糾紛案件。但對于當事人而言,一生中可能沒有打幾次打官司,由于缺少完備的法律知識、法律邏輯思維和訴訟實戰經驗,不要說是復雜的房地產案件,就是簡單的民事案件,處理起來往往力不從心,缺少實戰經驗,甚至不知道自己敗在哪里。所以將一個本來應當取勝的案件打敗了,也就是不難理解了。因此,對律師而言,由于訴訟作為司法救濟的最后一道防線,案件結果的好壞直接影響當事人的權益能否得到最終保障,直接意味著公平正義能否給當事人帶來一絲曙光。因此,房地產糾紛案件選擇律師對于當事人也是十分重要的。

其實房地產糾紛案件涉及到的法律問題往往是博大精深的,其涉及到實體法、程序法、司法解釋、證據規則、訴訟技巧、法官思維等問題。而那些略知皮毛、在浩如煙海法律理論邊緣徘徊的人不可能感到其精遂。打房地產糾紛官司,不僅業務知識要全面,實戰經驗要豐富,而且心里要成熟,臨亂不驚,具備良好的心理素質,沒有數年的執業經驗和精湛的法律知識,往往力不從心,即使心力交瘁,也無濟于事。房地產糾紛案件所涉及到的法律問題可能包括《民法總則》、《合同法》、《物權法》、《房屋征收補償條例》、《城市房地產法》、《行政法》、《行政訴訟法》、《刑法》、《憲法》、《繼承法》、《婚姻法》、《侵權責任法》、《公司法》、《證據法》、《民事訴訟法》、《人民法院組織法》等十多個大的方面,還會涉及到國家政策、法律理論、訴訟思維、邏輯推理和實戰經驗等更高層次理論,除此之外在具體案件中,每個大的方面又有更細微的分類,涉及的問題更為專業,只有身在其中不斷地研究,才能更加深刻地體會其中無窮的奧妙。而相關的司法解釋、法院操作指南更是細致難掌握,沒有法學基礎的普通當事人是無法利用好相關的規定為自己爭取到最大權益的。

好律師的判斷標準

選擇一個優秀的房地產糾紛律師應當從以下幾個方面判斷:

1、健全的法律知識。律師打官司,不僅考驗的是眼光的鋒銳程度,健全的法律知識顯得尤為重要,掌握法律知識越多,就越能夠從多方面考慮問題,將“進可攻、退可守”的戰略思維發揮到極致,可以說打官司其實在一定層面上就是法律知識的競賽,誰擁有越多的法律知識,誰就越容易取得戰役的最后勝利。

2、豐富的訴訟實戰經驗。有幾種職業的人越老越吃香,其中之一就是律師行業。打官司多了,實踐經驗豐富了,代理案件時就會輕車熟路,容易抓住案件爭議焦點,處理事情事半功倍,能較為有效、及時、全面地處理當事人委托的事務。

3、強大的心理因素。民商再審案件不僅是唇槍舌戰,更是一場心理戰。整個訴訟維權過程中各個環節充滿了心理對抗,在某種程度上講,誰的心態把握的更好,誰具有宏觀的掌控能力,誰分析事態更客觀,誰就能在訴訟中爭取主動,甚至不訴而勝。一個成熟老練的律師,能充分把握好案件的節奏。

4、嚴謹的工作態度。對一個案件投入的精力越多,案情掌握得就會越熟,處理起來越得心應手,爭取委托人的權益就會越多。因此,律師態度“認真”與否,至關重要!

5、宏觀的掌控能力。打官司,切不可就事論事,雖然最終法院援引一兩個法律條文判決案件,但是作為律師,務必具有宏觀的掌控能力,否則就會出現“只見樹木、不見森林”的下場,甚至可能出現“撿了芝麻,丟了西瓜”的可悲局面。

6、微觀的觀察能力。在訴訟中,雖然法律知識,實戰經營、心里素質、工作態度等硬性要件很重要,但是往往是“魔鬼藏于細節之中”,一個小小的失誤就有可能造成不可挽回的損失,同樣,一個細節之處也能夠扭轉乾坤,轉敗為勝。 

溫馨提示:

當您的官司遇到危機時、或在維權的世界里徘徊迷茫時、當您需要法律維權時!請撥打律師咨詢熱線:139 1168 6980,本律師傾心為您提供專業的幫助!

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